The Cartesian approach and the Participative approach in Lebanon as we see it

THE L.N.D.P. A Program of elaboration

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        21/03/2015

Messieurs,

La dette publique double chaque dix ans par suite des intérêts composes.  Cette dette risque d’atteindre $96 milliards à fin 2018, c’est-à-dire dans moins de quatre ans, si certaines réformes essentielles ne sont pas entamées dès demain. Elle atteindrait $155 milliards dans les memes circonstances en 2031.

 Aucun des sept plans (Tourisme, Agriculture, Industrie, Electricité, Eau, Education, Environnement) établis à grands frais par l’Administration entre 2005 et 2015 et prévoyant un grand nombre de réformes indispensables n’a vu le jour. et pour cause.

 En effet la plupart de ces Plans,  établis à différentes époques se situant entre 2005 et 2011 par divers Ministres pour des secteurs différents s’accordent pour dénoncer l’incompétence, le désordre, et la corruption qui caractérisent l’ensemble du secteur public. Il n’est donc pas étonnant de constater qu’ils aient été soigneusement archives après leur parution, sans que quiconque n’ait pense à les publier ou à en faire un usage quelconque.

 Ceci est loin d’être étonnant car, malheureusement, personne au sein de l’Administration ou de la Société Civile n’a jugé utile d’appliquer ces Plans qui pouvaient porter préjudice à leur intérêt personnel.  Mais ceci est une autre histoire à laquelle je reviendrai, à une autre occasion.

Pour en revenir aux trois reformes essentielles et urgentes qui s’imposent, en voici les détails respectifs.

1. La réforme du système de perception des droits d’enregistrement des biens-fonds devrait rapporter à l’État, à elle seule, la coquette somme de  $34 milliards durant les vingt prochaines années si ces droits  étaient correctement perçus

 Ceci, je n’ai eu cesse de le souligner dans toutes mes publications sur le net et dans la presse depuis l’an 2006 à ce jour. Le Ministre des Finances, Son Excellence Aly Hassan El Khalil s’en est tout récemment plaint et a annoncé la mise en examen de 57 employés du cadastre pour corruption et détournement de fonds publics. Le Ministre a aussi révélé que certains de ces fonctionnaires possédaient des propriétés privées de grande valeur. Mais, laissez-moi expliquer, une fois de plus n’est pas coutume, comment ces détournements se font, et surtout comment on peut les prévenir.

Les commissions chargées de l’enregistrement de ces propriétés s’entendent avec les propriétaires pour les enregistrer au dixième de leur valeur. Dans un article publié dans la presse quelques mois auparavant un terrain de 45,000 mètres carrés a Hadath avait été ainsi évalué à $45 le mètre carre, soit au dixième de la valeur réelle de ce terrain.

 D’ailleurs je suis arrivé aux mêmes conclusions en comparant le montant total des droits de 6% perçus chaque année, selon le rapport du Ministère des Finances avec  le montant qui aurait dû être perçu, base sur une estimation moyenne de $1,700 le mètre carre pour les quelques 15 millions de mètres carrés bâtis chaque année, selon le rapport du bureau de l’Association des Architectes.

 En conclusion l’Etat perd chaque année quelques $1,700 millions de dollars de droits d’enregistrement frauduleusement non perçus. Ceci représenterait, pour les vingt prochaines années quelques trente-quatre milliards de dollars qui seraient perdus pour l’Etat, si rien n’est entrepris pour mettre un frein à cette corruption massive. Tous ces détails ont été publiés à maintes reprises sur mes blogs et aussi dans l’Orient Le Jour. Quiconque serait intéressé, prière me le faire savoir et je lui donnerai tous les renseignements supplémentaires qu’il désirerait acquérir.

D’autre part, vu que l’Etat est à présent grandement à court de liquidités et se révèle incapable de maintenir l’infrastructure de ce pays en état de marche par manque de liquidités, je suggèrerais de faire évaluer correctement toutes les propriétés enregistrées durant la période 2009 à 2014 et de réclamer à leurs propriétaires de rembourser les droits impayés en signant des traites en faveur du fisc qui seraient échelonnées sur les dix prochaines années sur base d’un intérêt minime pour leur faciliter la tâche. J’estime qu’en escomptant ces traites l’Etat pourrait ainsi récupérer aux alentours de huit milliards de dollars qui se révèleraient très utiles pour remettre en état notre infrastructure défaillante.

2. Le Ministère de l’Energie coute, sans justifications, a l’Etat quelques deux milliards de dollars par an, soit un déficit envisage de quelques trente trois milliards au cours des vingt prochaines années. La construction de deux usines fonctionnant au gaz et la réforme du système administratif à l’EDL pourraient toutes deux rapporter à l’Etat quelques trente trois milliards de dollars durant les vingt prochaines années.

Le Plan de l’Energie établi sous l’égide du Ministre Gebran Bassil en 2009 indique que la construction de deux nouvelles centrales électriques fonctionnant au gaz plutôt qu’au mazout était capable d’assurer à l’Etat des économies de quelques mille cinq cent million de dollars par an. Ce Plan, lui aussi a, apparemment, abouti aux archives sans qu’il ait profite des moindres prémices d’exécution, a l’exception peut-être de l’accord survenu avec la Société Turque qui a fourni les deux barges qui produisent l’électricité supplémentaire pour empêcher que le pays ne tombe entièrement dans le noir par manque d’électricité.

 D’autre part, j’estime, à titre personnel et selon mon expérience de comptable de direction, que quelques cinq cent millions de dollars sont gaspilles chaque année au sein de l’Administration d’EDL dont les comptes n’ont pas été vérifiés par des censeurs internationaux autorises depuis 2001.

Il ressort des remarques ci-dessus que l’Etat perd en moyenne deux milliards de dollars par an qui pourraient être facilement récupérés en construisant les deux usines et en introduisant un système de contrôle de direction pousse au sein d’EDL. Nous pourrions de la sorte économiser trente trois milliards de dollars au cours des vingt prochaines années. Le fait que le prix du baril de pétrole ait chute récemment de cinquante pour cent sur le marché mondial pourrait réduire les économies de cout de mazout, mais rien n’indique que ce prix restera pour longtemps à ce niveau. En tous les cas j’estime qu’il est du devoir du Ministère de l’Energie d’étudier le problème sous tous ses angles, de revoir entièrement le système de gouvernance au sein  d’EDL, et de faire vérifier leurs comptes chaque année par des experts assermentes internationalement reconnus.

3.  Les economies realisables a partir de  la reduction de deux pour cent des taux d'interet moyen de la Dette Publique seraient de lórdre de $87 milliards de dollars en 17 ans

Mais aussi importantes que ces deux épargnes puissent représenter pour l’Etat Libanais et ses cinq millions de citoyens, leurs effets palissent en comparaison du montant des économies qui pourraient être réalisées par le simple fait d’abaisser le taux des intérêts sur la dette publique de deux pour cent seulement. Ces économies s’élèveraient ainsi à $87 milliards de dollars au cours des vingt prochaines années.

Le seul moyen de démontrer la taille des économies résultant d’une baisse de deux pour cent du taux d’intérêts sur la dette publique serait de publier l’ensemble des calculs d’intérêt dans les deux cas de figure : l’intérêt calcule sur base du taux moyen actuel de 6.50% et celui qui serait base sur un taux inférieur de 4.5%. Ces calculs et leur effet apparaissent clairement dans le tableau ci-dessous.

4. CONCLUSION

Permettez-moi de conclure qu’il n’existe, à mon avis, aucune alternative pour sauver ce pays de la ruine financière, que d’appliquer concurremment les trois reformes décrites ci-dessus. J’espère vivement que les lecteurs auront bien compris mes arguments. Au cas où persisteraient certains doutes veuillez bien me contacter par courriel à l’adresse internet suivante : george@cpi-lebanon.org

The 6% Real Estate Registration Fees

PLEASE LEND US YOUR ATTENTION FOR A FEW MOMENTS!

THE LEBANESE FINANCE MINISTRY CAN RECUPERATE EIGHT BILLION US DOLLARS IN PREVIOUSLY MISSED REVENUE, WITHIN A REASONABLE TIME PERIOD.

Here is how.

The 6% Real Estate Registration Fees (R.E.R.F.)

A.- INTRODUCTION

Allow me to get straight to the point. The country’s finances are in a bad shape. With a Public Debt mercilessly growing at the current yearly rate of nearly five billion US dollars, no one, in his right mind, can deny the fact.

With a view to attend to this situation, the Lebanese government seeks to introduce some essential reforms within the Administration, but is unable to raise the necessary funds to finance the measures needed to implement the process.

Experience has shown that this is generally the case for most countries facing similar situations. The currently unfurling Greek melodrama brings additional confirmation to our statement. The purpose of this presentation is to offer some suggestions to the Authorities that may prove useful in that domain.

Before addressing the subject directly, I would like to refer to a controversy that, three days ago,  made the first page of most daily newspapers in Lebanon, principally because it was raised by the Minister of Finance in person who announced that he had put 57 employees of the ministry under investigation for matters of corruption related to the registration of real estate properties in Lebanon. The Minister stated that some of these employees had acquired some substantial properties in downtown Beirut and elsewhere, leaving the readers to legitimately guess at the size of the dilapidation of the State funds.

 The purpose of this presentation is to delve deeper into this matter and attempt to assess the true extent of the losses to the Treasury, while suggesting some ways to use this unfortunate affair to seek a permanent solution to Lebanon’s recurrent corruption problems.

We believe that this unfortunate scandal is only the tip of the iceberg and by following up this affair one will be able to discover the true extent of the losses suffered by the Authorities in this particular domain. Allow me, at this juncture, to state that this is not the first time that I have raised this issue both privately and publicly. Since 2006, I have never ceased mentioning this scandal in my blogs and web sites on the internet, and in my articles on the “Opinion” section of the L’Orient Le Jour. To provide the reader with some idea of the extent of this particular aspect of large scale corruption, let me firmly state that, over the recent five years alone, the public Treasury has missed collecting some eight billion US dollars in “real estate registration fees”. The purpose of this presentation is to reveal how it was done and suggest ways to prevent it in future.

 Furthermore, allow me to state, at this point, that I am of the opinion that firing the employees who participated in this outright dilapidation of public funds or taking the perpetrators to court will not altogether solve the issue. I believe that one could also make use of this unfortunate scandal to attain more effective and permanent results. The proposed line of action is developed below.

B.- DEVELOPMENT

The below reasoning is based on a combination of facts, estimates, and assumptions that lead us to deduce that some $1.7 billion US dollars can be recuperated in real estate registration fees for each of the past five years.

1.    Fact: The Real Estate sector in Lebanon, for the past five years, has developed at a yearly rate hovering around fifteen million square meters, as confirmed by the reports of the Lebanese Association of Architects. Nothing leads to suggest that this rate will not be sustained in the near future.

2.    Estimate: According to reports published by several reputed banking and financial institutions the average price per square meter during that period has hovered around $1,700 per square meter, though in many cases it may have been be higher, or lower, depending on the period, the location, or the quality of the construction.

3.    Fact: The Lebanese Ministry of Finance is entitled to collect a 6% real estate registration fee from the owners who wish to register their property

4.    Assumption: Based on all the above, and considering that, for reasons detailed in the next paragraph, most real estate owners do not fail to register their properties, the resulting revenue to the State would be expected to reach $1.50 billion dollars a year, as follows: 15 million square meters. x $1,700 = $25.5 billion US dollars x 6%= $1.53 billion US dollars

5.    Assumption: Though registration is not compulsory, most owners, if not all of them, are compelled to register their property as, otherwise, they would not be able to secure the financing of their operation or legally protect their interests.

6.    Assumption: The above amount of $1.53 billion stated in paragraph four represents the estimated State revenue from the registration of newly built property alone. It does not include the registration of formerly built property being subsequently transacted between several owners. In this instance one could assume that such transactions would earn the Treasury about fifty per cent of the above, or $0.77 billion dollars, thus bringing the total expected yearly revenue to $2.30 billion.

7.    Fact: Let us now list up the revenue collected by the State in real estate registration fees over the past five years, as indicated in the MOF yearly reports:

Year 2009: 626 billion Lebanese pounds or 417 million US dollars, or $0.417 billion dollars

Year 2010: 853 billion Lebanese pounds or 568 million US dollars, or $0.570 billion dollars

Year 2011: 841 billion Lebanese pounds or 560 million US dollars, or$0.560 billion dollars

Year 2012: 870 billion Lebanese pounds or 580 million US dollars, or$0.580 billion dollars

Year 2013: 847 billion Lebanese pounds or 565 million US dollars, or$0.560 billion dollars

C.- CONCLUSIONS

1.    The above considerations lead us to assume that, on average, $1.7 billion dollars in real estate registration fees were under-collected every year from 2009 until 2013. This means a total estimated loss of $8.5 billion for the Lebanese Treasury during that period alone.

2.    We may safely assume that it may be possible to force the property holders to reimburse the Ministry of Finance for the under-evaluated portion of the registration fees during the past five years, after a correct re-evaluation has been properly and independently conducted.

3.    Furthermore we recommend that, in order to prevent similar fraudulent attempts in the future, the details of every single property registration operation ought to be published in the Official Gazette to enable the citizens to ascertain that the same “errors” are no longer repeated. Any knowledgeable reader is bound to notice when a property is flagrantly undervalued for the purpose of calculating the real estate registration fees. This public monitoring, added to increased administrative controls will serve to deter and prevent future cases of corruption.

4.    On the other hand, to assist the property owners in reimbursing the Ministry of Finance for the under-evaluated fees, we suggest that they should be granted a ten year facility repayment period at specially reduced interest rates.

5.    We also suggest that the total amount that will be, in this way eventually recovered by the Ministry of Finance, ought to be exclusively set aside to finance the construction of the two electricity generation plants as detailed in the Electricity Plan of HE Gebran Bassil in 2009. In this way, the State would be figuratively killing two birds with one stone. It would put a stop to a recurrent corruption scheme that was yearly draining public funds on a large scale. At the same time, the money thus recuperated, would have served to improve our electricity supply and ultimately save the Treasury some additional two billion US dollars a year in reduced electricity generation costs, as officially declared by Minister Bassil himself.

6.    Before concluding, may I be allowed a last statement? In my view, that is shared by many observers of the Lebanese scene, unless the essential needed reforms start getting implemented in the near future, our battle against Daech and their cohorts in Lebanon greatly risks being lost. As asserted by many local and foreign analysts, Daech draws part of its strength from the support it gets from disillusioned and disenchanted individuals who see no future for them under the current conditions in which the majority of citizens live in Lebanon.

Change and reform have become essential requirements, as many political parties have belatedly come to recognize. But reforms do not come cheaply. The present report aims at drawing up the attention of the Administration to a way of securing a significant part of the funding needed to implement them. At the same time, applying the recommendations contained in this report, constitutes by itself an important part of the reform process. 

George Sabat (A.C.M.A.)

ET MAINTENANT VOUS SAUREZ EXACTEMENT A QUI VOUS ADRESSER 15/11/2014

Citoyens et citoyennes, Engageons nos dirigeants a résoudre les problèmes financiers de notre pays Voulez-vous savoir ou va votre argent? Lisez attentivement le tableau ci-dessous et vous le saurez. Si vous ne faites rien pour obliger votre gouvernement a appliquer les reformes indispensables qui sont indiquées dans le tableau, chaque famille au Liban sera endettée en 2032 de $180,000. Pour certains, une petite minorité de 15,000 familles aisées, ceci ne les impressionnerait pas outre mesure, mais pour les quatre vingt dix neuf pour cent de la population, ce serait la catastrophe. Que comptez-vous faire ? Trois reformes essentielles ont besoin d’être appliquées. Allez-vous laisser vos représentants (les députés présents et ceux qui les suivront) ignorer ces reformes ? Ou allez-vous faire pression sur ceux qui sont ultimement responsables de ce fardeau pour qu’ils agissent pour vous le réduire ? Il n’est nul besoin que vous consacriez des semaines ou des mois a étudier les rapports établis par les Autorités, ainsi qu’a en évaluer les résultats. Je l’ai déjà fait pour vous, depuis 2005 a ce jour. Je suis ainsi arrive a la conclusion qu’en agissant avec efficacité au sein de trois secteurs de notre économie, nous serions en mesure de résoudre, comme par magie, la plupart des problèmes financiers qui empêchent notre pays de se développer harmonieusement. Ces problèmes maintiennent prés de 60% de la population dans un état de quasi pauvreté. Ce sont ces problèmes qui ont donne naissance et justification a l’extrémisme jihadiste dans notre pays. Ce sont eux aussi que Hezbollah invoque pour convaincre ses adhérents de le suivre aveuglement s’ils veulent être débarrassés, une fois pour toutes, de tout souci matériel, en l’absence d’un Etat responsable. Ces problèmes sont, par ordre d’importance : • Le problème de la DETTE Les détenteurs de la dette publique (a 65% Libanais) qui pourraient, s’ils le voulaient, vous économiser durant ces 18 ans : $114 milliards de dollars. Pour ceci il faudrait qu’ils acceptent de réduire le taux d’intérêts sur les effets de la dette publique de deux pour cent, ce qui ramènerait la moyenne générale des taux d’intérêt au seuil raisonnable de 4.5%. • Le problème de l’ENERGIE Le Ministère de l’Energie qui pourrait, s’il le voulait, vous économiser durant ces 18 ans : $36.0 milliards de dollars. Pour ceci il faudrait que le Ministère de l’Energie convainque le Gouvernement d’introduire, sans plus tarder, toutes les reformes qui sont mentionnées dans le Plans de l’Energie de 2009 et que l’EDL s’engage a publier ses comptes annuels, vérifiés par des Censeurs internationaux réputés pour leur intégrité. • Le problème des DROITS D’ENREGISTREMENT DES BIENS FONDS Le Ministère des Finances qui pourrait, s’il le voulait, vous économiser durant ces 18 ans : $30.6 milliards de dollars. Pour ceci il faudrait que le Ministère des Finances revoie, a la base, la procédure d’évaluation des bien-fonds et insiste pour que ces évaluations soient publiées dans la Gazette Officielle. Le Ministère devrait aussi insister pour que l’enregistrement des bien-fonds soit rendu obligatoire. Citoyens et citoyennes, gardez ces chiffres en mémoire pour le jour ou l’on vous demandera de voter pour vos nouveaux représentants et exigez des candidats qu’ils vous présentent leur programme détaillé pour les quatre prochaines années, et dans tous les domaines. Vérifiez si ce programme inclut ces trois reformes indispensables. Entretemps, insistez pour que les Autorités vous communiquent chaque fin de mois un rapport détaillé des reformes qui auraient été appliquées durant cette période.